Kosten koper en het koopproces

Vraagprijzen worden hier vermeld met k.k., kosten koper, wat wil zeggen dat de koper de kosten van de overdracht draagt. U kunt uitgaan van circa 6,5% van de koopsom bovenop de prijs zelf, bestaande uit 5% overdrachtsbelasting, de notariskosten en de inschrijving in het kadaster.

Wat niet in die 6,5% zit

Een aantal kosten valt erbuiten: taxatiekosten, de afsluitprovisie voor uw hypotheek, een bankgarantie, de kosten van nutsvoorzieningen, televisie en internet, de verhuizing, de inrichting en de overname van roerende goederen. Bij nieuwbouw is geen overdrachtsbelasting verschuldigd; in plaats daarvan geldt 8% algemene bestedingsbelasting over de aanneemsom.

Roerende goederen

Soms wordt een woning verkocht inclusief de gehele inventaris of een deel daarvan. Die inventaris heeft een waarde, en die waarde kan in de koopakte worden opgenomen. Over de overgenomen inventaris betaalt u geen overdrachtsbelasting. Let er wel op dat een bank alleen het onroerend goed financiert en niet de inventaris, zodat het bedrag dat u als waarde daarvan opneemt uw eigen inbreng verhoogt.

Het uitbrengen van uw bod

Doe voor u biedt onderzoek naar alles wat voor uw beslissing van belang is: de verkoopbrochure, de informatie bij het kadaster en uw eigen financiele mogelijkheden. Naast het bedrag dient u zich bij uw bod ook uit te spreken over de datum van aanvaarding, eventuele ontbindende voorwaarden en de eventuele overname van roerende zaken. Wat u niet vermeldt, maakt geen deel uit van de onderhandeling, en een ontbindende voorwaarde krijgt u niet automatisch.

Wanneer de koop bindend wordt

Een mondelinge overeenkomst is onder de hier geldende wetgeving bindend en rechtsgeldig. De koop komt tot stand op het moment waarop u bericht krijgt dat de verkoper uw bod met de eventuele voorbehouden accepteert, en vanaf dat moment kan geen van beide partijen zich nog eenzijdig terugtrekken. Daarna kunnen geen voorbehouden meer worden opgenomen, en juist daarom moet u alle voorbehouden gelijktijdig met het bod uitbrengen of uitwerken voordat u biedt. De koopakte is de schriftelijke vastlegging van wat mondeling is overeengekomen. Zij wordt soms een voorlopige koopakte genoemd, wat niet betekent dat zij niet bindend is: dat is zij wel, en het woord duidt alleen aan dat zij de voorloper is van de leveringsakte die bij de notaris wordt getekend op de datum van juridische levering.

Er is geen bedenktijd

In de hier toepasselijke wetgeving is geen bedenktijd opgenomen. De bedenktijd zoals die in Europees Nederland geldt, bestaat hier in het geheel niet.

Waarborgsom en financiering

De koopakte wordt opgemaakt volgens een standaardmodel, waarin wordt opgenomen dat de koper tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen een bankgarantie of waarborgsom stelt van 15% van de koopsom, te voldoen aan de derdenrekening van de notaris uiterlijk twee weken na de mondelinge overeenkomst.

Heeft u een voorbehoud van financiering in de onderhandeling meegenomen, dan wordt dat voorbehoud in de koopakte opgenomen, en de termijn daarvan wordt in het algemeen gesteld op zes weken vanaf de mondelinge overeenkomst. In de akte wordt een maximumbedrag of het daarmee overeenkomende percentage opgenomen. Voor ingezetenen met een inkomen hier is dat 70% van de onderhandse vrije verkoopwaarde, zodat 30% van de koopsom plus de kosten koper als eigen middelen worden ingebracht en buiten het voorbehoud vallen; wil de bank 80% financieren, dan vervalt het voorbehoud en kan de koopakte op dat punt niet worden ontbonden. Voor niet-ingezetenen met een buitenlands inkomen is dat 60%, waarmee 40% plus de kosten koper zelf moet worden ingebracht. Ontbinding op deze grond moet goed worden gedocumenteerd: ten minste twee afwijzingen van erkende financiele instellingen, via een aangetekende brief met bericht van ontvangst overhandigd aan de verkopend makelaar of de verkoper, binnen de in de koopakte opgenomen termijn.

Bouwkundige keuring en taxatie

Wilt u zekerheid over de bouwtechnische staat van een woning en over de eventuele herstel- en onderhoudskosten, dan kunt u een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Het rapport geeft de staat van de woning weer en maakt inzichtelijk of er grote problemen zijn of aankomen, al is het een momentopname en geeft het geen garantie voor de verre toekomst. Een taxatierapport is meestal verplicht voordat banken en andere instellingen een hypotheek verstrekken, omdat de geldverstrekker een onafhankelijk oordeel van een deskundige wil over het onderpand.

Wat de verkoper moet melden, en wat u zelf moet uitzoeken

Een woning moet worden overgedragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van datgene wat de koper heeft aanvaard, en de verkoper moet die lasten en gebreken dus melden aan de verkopend makelaar en zeker aan potentiele kopers. Bij de eigendomsoverdracht moet de woning de feitelijke eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn, en de verkoper staat in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren, tenzij die bij de koper kenbaar waren toen de koop tot stand kwam, of zichtbaar dan wel aannemelijk zijn. Voor andere verborgen gebreken hoeft de verkoper in beginsel niet in te staan; dat risico ligt bij de koper.

De mededelingsplicht van de verkoper vrijwaart u niet van uw eigen onderzoeksplicht, en u zult duidelijk moeten aangeven wat u met de onroerende zaak van plan bent. Heeft u verbouwingsplannen, neem dan bij een tweede bezichtiging een aannemer, architect of constructeur mee. U draagt verantwoordelijkheid voor informatie die opvraagbaar is bij de overheid en andere openbare diensten, en het kan daarom verstandig zijn u te laten bijstaan door een eigen aankoopmakelaar, die uw belangen behartigt en niet die van de verkoper.

Aansluitingen, inspectie en overdracht

Regel praktische zaken zoals uw internet- en telefoonaansluiting tijdig vooraf, en laat uw opstalverzekering ingaan op de dag waarop u bij de notaris de sleutel ontvangt. Enkele dagen voor de overdracht ontvangt u van de notaris een concept van de transportakte en een nota van afrekening met het overzicht van wat u bij de eigendomsoverdracht verschuldigd bent. Voor de overdracht krijgt u de gelegenheid de woning te inspecteren, om te controleren of zij nog in dezelfde staat verkeert als bij het sluiten van de koopovereenkomst. De sleuteloverdracht bij de notaris is de laatste handeling voordat de woning definitief uw eigendom is.